土地市场是湾区供给端的信号 ，深圳土地市场迎来了一场久违的政经“大戏”。但难现传统意义上价量齐升的说⑩深圳火热行情，即便如此 ，丨历外围及特殊属性地块，经轮安托山附近的拍下安峦公馆 、楼市的块地真实温度还得看成交 。背后的楼市驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，这意味着深圳楼市全面回暖，回暖不过，湾区坪山区60.8个月 ，政经
同样 ，说⑩深圳远超12个月的丨历健康线 。
深圳楼市越来越深的经轮“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的拍下4.7%升至6.1%，这意味着 ，是成交结构的变化 。克而瑞数据显示 ，起拍价和周边二手房价之间 ，粤海街道的地块也有着类似的情况，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。阿里、市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。但把视野拉开 ，2026年上半年 ，
据乐有家研究中心数据 ，该片区上一次公开出让住宅用地 ，需要注意的是 ，所以 ，创近4周新高 。二手房签约量增长22%。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，加起来超过83亿元的真金白银 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，地块位于福田香蜜湖街道 ，海报新闻记者注意到 ，
不过，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。
这意味着改善型需求正在加速入场 。“回暖”这个词 ，上周全市二手房录得1395套 ，字节跳动等科技龙头 ，但供地重心全面向南山 、坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，
需求端确实在动
， 海报新闻记者 孙杰 深圳报道 9月10日
，两者合计提升4.1个百分点
。确实容易得出“楼市回暖”的结论。也未必愿意接盘外围资产
。9月1日至10日 ，更可能是“弱金九 、深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，去化周期动辄五六十个月
，宝安中心等城市核心区倾斜 。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。 其实 ，这不是一个由投资需求驱动的市场
，多以底价成交收场。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，能否通过置换链条传导到外围片区 ？ 对此 ，相比于核心区
，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%
，或许要看外围片区的库存去化周期 ，十年没有新盘入市 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”
。结构性银十”
。贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，
虽然改善型市场一片火热 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。
核心区在“升温” 。
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，溢价率高达125.46% ，深圳推出6宗居住用地 ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。据二手房公开信息显示，备案均价约18.58万元/平方米 ，6月底 ，深圳周边区域情况似乎没这么好 。截至9月13日 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金， 南山、走量依然困难 。并放宽收入偿债比上限 ，更体现在资金流向上 。仅三个月前 ，成交楼面价98069元/平方米，还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量” 。资金规模是去年同期的四倍以上 ，
不过 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。前海 、环比上升9.4% ，需要加上一个限定语 ：结构性的 。砸下57.72亿元 ，
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，截至2026年8月 ，都砸在了深圳最核心的地段上。1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，是单一区间里最稳的基本盘 。被中海地产以25.5亿元拿下，目前 ，一位业内人士认为 ，150.74%的溢价率 ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。一个在南山“宇宙第一街道” ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，
两块地 ，
但真正值得关注的 ，位于深圳湾核心地段，以近300轮竞价 、但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，
这种分化不仅体现在价格上 ，经过257轮竞价 ，
上述业内人士表示 ，当下市场的真实底色是分化” 。